近期与地产市场相关政策措施密集出台，提振了各方对房地产市场企稳回升的信心。需求端，一线城市北上广深带头推出“认房不认贷”的重磅政策，此项政策将有助于降低居民购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。
二季度以来地产销售数据转弱
(相关资料图)
保交楼的资金来源主要靠政府纾困资金，也就是保交楼专项资金。此外，另一主要来源是外部融资，包含债券、股权融资，极少通过自有资金及销售回款。政府纾困资金的贷款利率为2.8%，央行予以1%的贴息，贴息期限不超过两年。以“封闭运行、专款专用”的运作方式支持保交楼。
据了解，纾困资金从申报到拨付需要2—3个月，但住建部设置了严格的使用条件，例如只能用于逾期交付的住宅项目，公寓不在保障范围内；只保障2022年9月30日之后的工程量，之前的欠款需企业自行解决，且申请纾困资金需要充足的抵押物。
外部融资和政府纾困资金作为两个主要的资金来源通常配合使用，纾困资金作为启动资金将停滞的项目盘活，再进行外部融资，让更多社会资金流入。理论上申请政府纾困资金和配套融资的比例为1∶2，但实际情况则是，能够申请到商业银行贷款的房企少之又少。
除以上两项融资渠道外，房企的销售回款占开发商半数左右资金来源。但今年地产销售数据持续疲软，销售回款持续走弱。3—4月地产销售短期回暖后，5月以后地产行业供需转弱，行业进入“二次探底”。一季度有保交楼政策提振以及春节后部分积压需求释放带动地产市场修复，销售数据出现短暂回暖后，二季度以来，房地产销售重新转弱，三季度持续探底，包括一线城市在内，多城市房价均有不同程度回调，房地产风险持续释放。
供应商及其他房企上游均存在垫资债务得不到偿还的情况，因此再接新的工程订单相对谨慎。例如铝型材厂商要求现货现款，如果房企无法支付，工程进度则受到抑制。玻璃深加工企业通常要求90%以上的预付款。今年以来深加工订单数据同比好转幅度微弱，很大一部分原因是房企资金紧张无法给到足够多的预付款，即需求被资金紧缺所抑制。如果深加工企业放宽接单的预付款要求，预计订单会明显好转。虽然一些城投公司介入停工项目，但平台债务压力进一步加大，城投代建落地可能性较低。施工单位通常根据拿到的钱款来推进进度，因此项目周期进一步拉长。
地产需求端将出现明显回暖
从供给端来看，多项政策帮助促进房地产企业融资状况改善。同时，地方政府因城施策用好政策工具箱，仍在拓展调整优化政策的空间。
超特大城市改造项目各地正在落实推进，当前确定的是21个超特大城市（人口500万以上），预计9月中下旬开始各地方报到住建部汇总，摸底改造总需求，届时会有比较清晰的规模概况。改造方式上，市场倾向于能够突破2021年63号文20%的拆除比例。资金来源上，由于此前央行、国开行表态支持城中村改造，市场预计有央行的PSL资金进行支持，预计还会有地方专项债、商业银行贷款等市场化资金作为补充。
随着“金融16条”适用期限延长、超特大城市城中村改造、推动落实“认房不认贷”、降低首付比例和贷款利率、调整存量贷款利率、居民换购住房退税优惠延期等政策相继发布，将有利于引导潜在需求逐步释放。
“金九银十”已至，四季度也是地产市场销售旺季，预计在各项支持政策下，地产需求端将出现明显回暖。地产销售和玻璃需求这两项指标虽然没有短期直接联系，但通过我们对玻璃现货产销和周度房屋销售两者的跟踪来看，地产销售数据走强对玻璃产销有情绪上的提振，后市可以密切跟踪周度房地产销售数据在政策“组合拳”的助力下是否有较明显的改善。
玻璃库存格局整体看较为健康
平均利润362元/吨，煤制气产线平均利润403元/吨，石油焦产线平均利润648元/吨。8月的生产利润相比7月继续环比走强，其中石油焦和煤制气利润进一步提高80—90元/吨。同比来看利润更是大幅修复，平均利润修复幅度达500—600元/吨。
随着利润的大幅修复，玻璃产能从2023年2月见底以来一直持续回升，从最初的16万吨附近的日熔量水平增至目前17.07万吨，产能增幅达6.25%。后市玻璃产能依然有增量预期，因部分产线点火延期至9月，且前期6—8月密集点火产线，9月至四季度的玻璃供应有不小压力。
库存格局较为健康，从产业链上中下游来看，上游玻璃厂整体库存不高，当前库存4428万重箱，相比2—3月时的8000万重箱已经去化很多。中游贸易商今年以来一直保持低库存策略，当前库存整体低位。从现有的数据样本来看，下游深加工原片库存中性，囤货可根据订单情况以及市场情绪变动灵活应对。
分区域来看，沙河地区厂家及贸易商库存都处于极低水平，华南、华中地区上游厂家库存压力相对较大，因此我们看到上周湖北厂家价格调降，以刺激中下游拿货。华北玻璃主要销往华东，从当前华东情况来看，整体库存不低，但价格较为坚挺，和华中报价差价在100元/吨左右，尚没有地域套利窗口。总体来看湖北库存去化的途径有两个：如果湖北价格继续调降打开地域套利窗口，那么会激发华东贸易商买货热情，抑或实际需求在“金九银十”出现明显好转，主销区可以带动主产区去库。
关注现货市场补库节奏的变化
市场对玻璃2401合约的分歧较大，前期市场认为2021年4月以来地产前端数据转弱，往后推24个月将传导到今年下半年及日后玻璃的需求上。但从今年玻璃需求情况来看，从开工传导过来的边际下滑还没到来，在今年保交楼等政策的托底下，竣工数据一直表现强劲，前端的转弱尚未传导到竣工端。叠加近期房地产政策“组合拳”的刺激，旧改、降存量利率、认房不认贷等政策进一步释放需求，房地产市场或迎来回暖。
9月及四季度玻璃市场的压力在于供应端的增长，当前玻璃产业链中下游库存比较低，有一定的储货能力，如果需求表现较好或保持中性水平，预计2401合约绝对价格不会太低，在天然气成本线1500—1600元/吨有较强的支撑，2401合约价格上限需要实际需求等诸多因素配合，需紧跟现货市场补库节奏的变化以及区域价差变动。
（文章来源：期货日报）
关键词：
