市场调整消化估值压力 基础设施REITs隐含收益率提升

2023-05-31 09:03:43

基础设施REITs二级市场的表现,正在引起市场广泛关注。Choice数据统计显示,截至5月30日,今年以来,仅2只基础设施REITs的二级市场价格小幅上涨,25只基础设施REITs下跌,更有6只基础设施REITs跌幅超过10%。


【资料图】

在业内人士看来,REITs产品业绩不佳,对REITs估值构成了一定的压力;投资者结构单一,投资策略趋同,亦在一定程度上导致市场调整。

REITs二级市场价格持续波动,引发基金公司、基金原始权益人及基金原始权益人一致行动人纷纷出手增持,向市场释放积极信号。从投资角度看,一些业内人士也表示,随着高估值隐忧基本出清,隐含分红率进一步提升,当前基础设施REITs具备较好的分红吸引力。

今年以来REITs平均跌幅达6%

今年以来,基础设施REITs表现明显弱于股债市场。

Choice数据统计显示,截至5月30日,27只基础设施REITs今年以来平均跌幅为6.27%,仅有国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT两只基础设施REITs小幅上涨1.17%、0.52%。

大部分基础设施REITs均出现不同程度下跌。数据显示,有11只基础设施REITs跌超6%。华夏中国交建REIT、建信中关村REIT跌幅较大,分别达16.26%、20.76%。

有不少基础设施REITs的二级市场价格已跌破发行价。数据显示,截至5月30日,华泰江苏交控REIT、国金中国铁建高速REIT等6只基础设施REITs出现贴水现象,华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT、中金安徽交控REIT贴水率均超过15%。

“市场出现非理性下跌。”北京一位私募基金投研人士表示,基础设施REITs二级市场筹码大都集中在银行理财、险资等机构投资者手里。由于市场规模不足千亿元,整体规模较小,产品下跌可能触发机构止损线,引发此起彼伏的抛盘。

截至5月30日,基础设施REITs近60日内主力净流出金额达2694.97万元。

多重因素引发下跌

北京一位公募基金人士表示,不同的资产类型(如收益权类、产权类)以及不同项目的经营状况,均有可能影响到REITs产品的现金分派的水平,进而影响公募REITs的市场表现。“受经济环境等多重因素影响,部分REITs产品业绩不及预期,造成二级市场价格出现明显波动。”

先锋瑞驰基金投资总监陈海涛认为,基础设施资产具有一定的公共服务属性,其收入结构稳定,但弹性相对较弱。在国内经济转向修复过程中,项目资产价格上行修复受限,这对REITs估值形成了一定的压力。

“投资者结构相对单一。”陈海涛还认为,基础设施REITs市场中,投资者以保险、银行理财等机构为主,对应的资产投资管理部门大都以固收为主,其投资策略与估值体系相对雷同,在定价上容易形成趋同性,造成市场齐涨齐跌特征。

基础设施REITs整体表现低迷,也引发机构出手护盘,向市场释放积极信号。

近日,华安基金、华安张江光大园REIT原始权益人及其控股关联方分别计划累计增持华安张江光大园REIT不超过3000万元、2亿元,并承诺增持的基金份额持有期限不少于6个月;在此之前,华夏基金自购华夏中国交建REIT3000万元,承诺持有不少于6个月。

具备较强的分红吸引力

经历了此前的调整后,在业内人士看来,基础设施REITs下跌风险基本出清,估值优势比较明显。

招商基金管理有限公司基础设施管理部副总监万亿建议,参与基础设施REITs,须自上而下地分析,从宏观、中观、微观出发建立框架。REITs投资收益应综合考虑两大方面:一是长期持有REITs获得的分红收益;二是承担REITs资本利得部分波动所获得的风险补偿。

“基于稳健的现金流分红制度,基础设施REITs投资存在一定的债性收益特征。”陈海涛表示,由于分红收益率会受到底层资产实际经营状况、二级市场持有成本等因素影响,与一季度末持有资产相比,基础设施REITs现金分派收益率出现显著提升。

根据陈海涛的预测,截至5月30日,产权类项目2023年分派率平均提升约30至40个基点,特许经营权类项目2023年分派率平均提升约60至75个基点。与10年期国债及中短期AA+信用债相比,基础设施REITs市场现金分红水平存在利差优势,当前具备一定的分红吸引力。

(文章来源:上海证券报)

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