近期，国内基础设施公募REITs市场“跌跌不休”，表现不尽如人意。展望5月，投资机构心态是否依旧审慎？市场行情能否回暖？还有哪些新趋势值得期待？
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行情持续低迷
公开数据显示，自2023年4月24日至5月5日的七个交易日内，中证REITs全收益指数下跌3.44%，价格指数下跌3.68%。C-REITs市场总市值收于897亿元，相对4月21日周五收盘下降3.32%。
另据中金公司统计，分资产类型来看，在上述七个交易日内，全部REITs板块均下挫，平均跌幅分别为4.50%(能源)、4.27%(产业园)、3.84%(保障房)、2.51%(高速)、1.23%(环保)、0.89%(仓储物流)。
REITs市场缘何“阴跌”不止？
“REITs市场的本轮下跌与很多因素有关，比如部分产品的一季报不及预期——经营业绩下滑、解禁后的减持压力抬升，又比如经营业绩负面信息被过度解读和反应，等等。”华夏基金管理有限公司固定收益总监范义说。
“股市年初表现较强也对REITs市场构成了制约。”一位机构交易员在接受记者采访时指出，“参考成熟市场的经验，REITs走势大体与股市呈现出了一定的负关联性。”
“供给相对稀缺，导致部分REITs产品前期估值偏高也是不容忽视的因素。”国泰君安证券研究所固收首席分析师覃汉指出。
公开数据显示，当前存量REITs仅有27只，涉及规模逾900亿元，相比股债等传统品种的量级依旧很低。同时，就持有结构来看，原始权益人及其关联方的战略配售比例平均达68%，留给金融机构的网下打新空间为23%，公众参与者则不足10%。
“投资者结构的特性，会致使大部分REITs基金上市首日的溢价较高。”覃汉坦言，“一方面，打新不再剔除最高价，为了增加账户中签率，网下机构报价更容易贴近价格上沿；另一方面，战略配售份额限售期至少1年，原始权益人达到5年，流通盘占比较低，也约束了二级市场价格发现的功能。”
记者观察到，当前坚持长期主义的投资者份额通过一级战配被锁定后，便无法在短期内于交易环节对市场施加影响，这也意味着相对少的成交量能够较大程度地“表达意见”，影响市场走势和估值水平。
反弹或正酝酿
“显然，目前大部分REITs产品的价格已经低于成本，也低于了各公司的估值。”一位投资人向记者表示，“面对已经跌无可跌的市场，个人认为，反弹是必然趋势，已在酝酿之中。”
展望后市，对于REITs的后续表现及发展前景，大部分受访机构依旧释出了乐观积极的态度。
“随着REITs市场的逐步扩大，其必然将作为一个和股票、债券一样的普通投资品种，成为所有投资者的配置选择。”上述投资人称。
“在公募REITs领域，平安已经组建了专门的服务团队。于首批公募REITs的发行当中，更承销了规模最大的平安广州广河REIT项目。”平安证券总经理助理杨敬东表示，“今年我们也将继续深耕公募REITs市场，预计接下来会有多个优质项目申报发行。”
值得一提的是，近期关于消费类基础设施REITs的讨论日益增多。
2023年3月，国家发展改革委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，明确提出“支持消费基础设施建设”“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。
“公募REITs对于底层项目的规模、合规性和现金流的稳定性都具有较高要求，这意味着，未来正式落地的消费基础设施REITs也同样需要满足这些条件。”一位基金经理在接受记者采访时直言，“至于哪类企业有望饮下‘头啖汤’，能够争取落地首批消费基础设施REITs项目，个人认为，至少需要具备以下三大特征。”
其一，是消费基础设施管理规模较大且资产较优的原始权益人。管理规模较大的企业往往具有更成熟的运营管理经验，也更有可能筛选出符合公募REITs上市条件的资产。其二，是消费基础设施项目更多布局于一二线城市的核心区域。毕竟，核心区域的消费基础设施项目的收益和现金流稳定性通常表现更好。其三，是资产合规性整体较好的项目。公募REITs产品对底层资产的合规要求较高，合规瑕疵较小的资产面临的整改难度也相对有限。
总而言之，不论对于供给端，还是需求端，抑或是投资端来说，基础设施公募REITs市场都是不容错过的一片“蓝海”。
根据德勤中国发布的《中国公募REITs发展白皮书2021》，预计到2025年，我国公募REITs市场规模将达到4万亿元至6万亿元。
兼顾乐观、审慎
面对市场的阶段震荡，眼下对于个人投资者而言，哪些风险需予以警惕？
受访的多位业界专家表示，由于公募REITs产品的二级市场价格具有一定的波动性，则投资者应当更多基于对资产的判断作出理性布局。
“公募REITs的可供分配收益来源于底层基础设施项目的运营收益，分红的多少主要取决于项目的经营业绩，而项目的经营业绩可能受宏观经济、行业政策和经营管理能力等多种因素的影响。所以，个人投资者在参与REITs市场时应当重点关注基础设施项目的经营情况和估值情况，基于资产的收益性和持续性作出合理的投资判断，避免盲目追高和杀跌。”上述基金经理称。
另一方面，个人投资者还应当关注产品的流动性问题。公募REITs属于封闭式基金，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。
考虑到基础设施REITs目前尚在试点阶段，整个市场的监管体系、产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃的情况出现。因而不排除存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。
总之，个人将REITs当做理财工具进行购买是一种可行的选择，但也需要谨慎对待。在享受REITs带来的收益的同时，也要注意其潜在的风险，并做好充分的调研和分析。
（文章来源：新华财经）
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